Umowa główna • Podwykonawcy • Konsorcja • „Zaprojektuj i wybuduj” • Rozliczenia • Zabezpieczenia
Wspieramy wykonawców realizujących roboty budowlane w reżimie Prawa zamówień publicznych, w szczególności w formule „zaprojektuj i wybuduj”, przy inwestycjach kubaturowych. Wdrażamy procesy kontraktowe, przygotowujemy dokumenty, prowadzimy negocjacje oraz wspieramy w rozliczeniach.
Co obejmuje obsługa
• analiza umowy z zamawiającym (ryzyka, kary, zmiany, waloryzacja, terminy, odbiory)
• pełna obsługa podwykonawstwa (procedury PZP, wzory umów, akceptacje, płatności do 30 dni)
• konsorcja: umowa konsorcjum, podział prac, lider, regresy, odpowiedzialność solidarna
• „zaprojektuj i wybuduj”: obowiązki projektowe, uzgodnienia, PFU, ryzyka projektowe i roszczenia
• zabezpieczenie należytego wykonania umowy: wybór formy, negocjacje zapisów, zwroty
Oferta Świadczenia Usług
Kompleksowa obsługa realizacji kontraktów robót budowlanych (PZP) dla Wykonawców – inwestycje kubaturowe, „zaprojektuj i wybuduj”, podwykonawcy, konsorcja.
Przedstawiamy ofertę kompleksowej obsługi prawno-kontraktowej dla wykonawców realizujących umowy o roboty budowlane w reżimie PZP, w tym inwestycje kubaturowe oraz kontrakty w formule „zaprojektuj i wybuduj”. Podstawą naszej pracy jest minimalizacja ryzyk kontraktowych, zabezpieczenie interesów Wykonawcy oraz uporządkowanie relacji z podwykonawcami i konsorcjantami zgodnie z wymogami PZP.
„Największe spory biorą się nie z błędów na budowie, tylko z braków w procedurach i dokumentach.”
Zakres usług (end to end / modułowo)
Start kontraktu – audyt umowy i przygotowanie realizacji
1. Audyt umowy z Zamawiającym: terminy, kary, procedury zmian, warunki płatności, odbiory, rękojmia/gwarancja, ubezpieczenia, ryzyka harmonogramowe.
2. „Mapa ryzyk kontraktu”: lista zapisów krytycznych wraz z rekomendacjami działań.
3. Procedury kontraktowe na budowie: obieg korespondencji, notyfikacje, rejestry (zmian, roszczeń, opóźnień), dowody i dokumentowanie.
Wzory: raport ryzyk, checklisty, plan działań na pierwsze 30/60/90 dni.
Obsługa realizacji umowy (contract management)
- Bieżące wsparcie kierownictwa projektu: interpretacja zapisów, przygotowanie pism, stanowisk i odpowiedzi.
- Zmiany i roszczenia: wnioski o zmianę, wydłużenie terminu lub zmianę wynagrodzenia, uzasadnienia, dokumentowanie.
- Spory na etapie wykonawczym: negocjacje, mediacje, przygotowanie do KIO lub sądu, jeśli będzie to potrzebne.
- Odbiory częściowe i końcowe: protokoły, zastrzeżenia, usuwanie wad, procedury rękojmi i gwarancji.
Podwykonawstwo (PZP) – pełna obsługa od A do Z
W kontraktach na roboty budowlane PZP narzuca szczególną procedurę, w tym obowiązek przekazywania projektów umów i umów o podwykonawstwo oraz określone terminy i wymogi dotyczące płatności.
Zakres naszej obsługi:
- Model podwykonawstwa: plan zakresów, pakiety branżowe, harmonogram zawierania umów.
- Wzory umów podwykonawczych (roboty, dostawy, usługi), zgodne z PZP, w tym:
o klauzule płatności (termin zapłaty wynagrodzenia podwykonawcy lub dalszemu podwykonawcy nie dłuższy niż 30 dni od dnia doręczenia faktury lub rachunku)
o kary i warunki płatności zgodne z wymogami umowy głównej oraz przepisami chroniącymi podwykonawcę
o procedura akceptacji (projekty umów, sprzeciw, terminy, poświadczone kopie). - Procedura zgłaszania i zmiany podwykonawców (dane, przedstawiciele, aktualizacje).
- Zabezpieczenie płatności i płynności: mechanizmy potwierdzania wykonania, protokoły, warunki fakturowania, potrącenia.
- Obsługa rozliczeń z podwykonawcami oraz spójność z rozliczeniami z Zamawiającym, aby uniknąć płatności bez pokrycia.
Wzory: pakiet umów, procedura podwykonawcza, wzory zgód, oświadczeń, protokołów.
Konsorcjum (wykonawcy wspólnie ubiegający się o zamówienie)
Dla konsorcjum kluczowe jest uregulowanie odpowiedzialności i finansów, ponieważ wobec zamawiającego co do zasady występuje odpowiedzialność solidarna za wykonanie umowy i wniesienie zabezpieczenia należytego wykonania umowy.
Zakres:
- Umowa konsorcjum: lider, podział zakresów, zasady reprezentacji, rozliczenia, regresy, zabezpieczenia wewnętrzne.
- Matryca odpowiedzialności, czyli określenie, kto odpowiada za projekt, pozwolenia, roboty i poszczególne branże.
- Mechanizmy antykryzysowe: działania na wypadek, gdy jeden z konsorcjantów nie wykonuje swoich obowiązków (wejście zastępcze, kary wewnętrzne, przejęcie pakietu).
- Rozliczenia: fakturowanie, cash flow, dystrybucja płatności, harmonogram płatności w konsorcjum.
Wzory: wzór umowy konsorcjum wraz z załącznikami (podział robót, rozliczenia, zabezpieczenia, pełnomocnictwo).
„Zaprojektuj i wybuduj” – inwestycje kubaturowe
W tej formule zamawiający opisuje przedmiot zamówienia za pomocą programu funkcjonalno-użytkowego (PFU), co bezpośrednio wpływa na ryzyka wykonawcy związane zarówno z projektowaniem, jak i z realizacją robót.
Zakres:
- Analiza PFU i przeniesienia ryzyk (wymagania funkcjonalne i techniczne, parametry minimalne).
- Wzory umów projektowych z projektantami, nadzór autorski oraz odpowiedzialność za błędy projektowe.
- Procedury uzyskiwania decyzji i uzgodnień (pozwolenie na budowę, zgłoszenia) w modelu, w którym wykonawca przejmuje obowiązki projektowe.
- Zmiany projektowe, czyli sposób ich kwalifikowania, dokumentowania i rozliczania, aby nie pozostać z robotami dodatkowymi bez podstawy kontraktowej.
Wzory: wzór umowy z projektantem, checklista PFU, procedura zmian projektowych.
Płatności, cesje, rozliczenia z Zamawiającym
- Model fakturowania: warunki wystawienia faktury, protokoły odbioru, weryfikacja.
- Rozliczenia częściowe i końcowe.
- Cesje wierzytelności, przelewy i zgody, np. na potrzeby finansowania lub faktoringu: wzory, procedury, ograniczenia umowne, komunikacja z zamawiającym.
- Potrącenia, kary umowne, spory o należności – przygotowanie stanowisk i negocjacje.
Wzory: wniosek o płatność, protokół przerobu, oświadczenia o zapłacie dla podwykonawców, wzór cesji/przelewu, wzór zgody zamawiającego.
Zabezpieczenie należytego wykonania umowy (ZNWU)
ZNWU służy pokryciu roszczeń z tytułu nienależytego wykonania umowy. Jest wnoszone co do zasady przed zawarciem umowy i może mieć różne formy, takie jak pieniądz, gwarancje lub poręczenia. Zamawiający zwraca je zasadniczo w terminie 30 dni od dnia wykonania zamówienia i uznania go za należycie wykonane, z możliwością pozostawienia części zabezpieczenia na zabezpieczenie roszczeń z tytułu rękojmi za wady lub gwarancji.
Zakres obsługi:
- Dobór formy ZNWU (gwarancja bankowa, gwarancja ubezpieczeniowa lub pieniądz) oraz weryfikacja treści gwarancji.
- Negocjacje zapisów: przesłanki uruchomienia, częściowe zwolnienie, ciągłość zabezpieczenia.
- Harmonogram zwolnień i zwrotów wraz z przygotowaniem wniosków o zwrot.
- Zabezpieczenia wewnętrzne w relacjach z konsorcjantami i podwykonawcami (retencja, gwarancje, kaucje).
Wzory: wzór gwarancji (checklista treści), wniosek o zwrot lub zwolnienie, procedura zarządzania ZNWU.
Modele współpracy (pakiety do wyboru)
„Kontrakt PZP – Start + prowadzenie” audyt umowy, przygotowanie dokumentacji, bieżące wsparcie
„Podwykonawcy” pełny pakiet umów, procedura akceptacji, wdrożenie rozliczeń
„Konsorcjum” umowa konsorcjum, matryca odpowiedzialności, rozliczenia, zabezpieczenia
„Zaprojektuj i wybuduj” PFU, analiza ryzyk, umowy projektowe, procedury uzgodnień, zmiany
„Full” (end to end) wszystko powyżej, stały contract management, rozliczenia, ZNWU
Wycena
Wycena zależy od:
• wartości kontraktu i trybu postępowania,
• liczby podwykonawców i struktury inwestycji (wielobranżowa kubatura),
• modelu rozliczeń (miesięczne przeroby, kamienie milowe),
• poziomu sporów i intensywności korespondencji.
Modele rozliczeń: ryczałt, rozliczenie godzinowe lub abonament, a także stawki za konkretne zdarzenia, np. spór, aneks, roszczenie.
Pakiet „Wzory dokumentów” – co dokładnie otrzymujesz
Poniżej lista dokumentów, które standardowo zapewniamy, z możliwością dostosowania do konkretnej inwestycji:
- Umowa z podwykonawcą robót.
- Umowa z podwykonawcą dostaw lub usług, jeżeli podlega przekazaniu zgodnie z wymogami kontraktu lub przepisów.
- Zgoda wykonawcy na podwykonawstwo oraz wzór przekazania projektu umowy lub umowy do zamawiającego.
- Oświadczenia o zapłacie lub braku zaległości wobec podwykonawców, na potrzeby rozliczeń.
- Umowa konsorcjum, pełnomocnictwo oraz załącznik dotyczący podziału robót.
- Umowa z projektantem dla formuły „zaprojektuj i wybuduj”, wraz z uregulowaniem nadzoru autorskiego i odpowiedzialności.
- Wzory protokołów przerobowych, odbiorów częściowych i końcowych oraz rejestru zmian i roszczeń.
- Wzory cesji i przelewu wierzytelności oraz zgód, jeżeli są wymagane przez kontrakt.
- Wzory dotyczące ZNWU: checklista gwarancji oraz wniosek o zwrot lub zwolnienie.
